Doctrina
Título:Profesionalización de los Administradores de Consorcios
Autor:Fernandez Oliva, Marianela - Noriega, Nina N. - Pasquet, María Alejandra
País:
Argentina
Publicación:Revista de Derechos Reales y Registral - Número 10 - Mayo 2019
Fecha:17-05-2019 Cita:IJ-DCCXL-402
Voces

Profesionalización de los Administradores de Consorcios

Conclusiones del “1er Congreso Nacional de Administración de Consorcios”

Dra. Maria Alejandra Pasquet
Dra. Nina Noriega
Dra. Marianela Fernandez Oliva
Dra. Diana Sevitz
Dra. Liliana Corzo
Dra. Diana Pilot
Ctdor. José Kruel
Adm. Hector Mandozzi
Dr. Juan Antonio Costantino
Dr. Eduardo Molina Quiroga
Dr. Lisandro Hadad
Adm. Adolfo Jager
Adm. Hector Delgado
Adm. Jorge Hernandez
Dr. Santiago Zencic.

Conclusiones

1) El administrador de consorcios de propiedad horizontal es una figura que explicita tensiones: necesidad vs resistencia.

Su rol pone en evidencia límites muy concretos al gobierno de la cosa propia, que no siempre resultan fáciles de digerir para los propietarios. Por otro lado, su accionar resulta vital para el sostenimiento de la salud del edificio.

2) El CC y C consolida su calidad de representante del consorcio, NO es un mandatario de cada propietario individualmente entendido. Comprender cabalmente la naturaleza de esto es neural para el éxito de la administración.  

3) Ese desdoblamiento fáctico implica un delicado equilibrio a sortear.

4) El CC y C, aún sin exigirlo expresamente, insta a la profesionalización de los administradores de consorcios. Solo así se justifica el alcance, contenido y complejidad de normas que regulan la naturaleza y acciones de ese órgano.

5) Entonces, el Código sin definir una profesionalización que no le compete establecer, crea las condiciones para que esto sea así.  Toda esa formación cimenta las bases implícitas para que se transite el camino de la profesionalización. Y aún con las modificaciones normativas que puedan surgir (como el proyecto que acaba de elevar la comisión que se designó a tres años de la vigencia del CCyC), el espíritu del sistema es ese.

6) Entendemos la profesionalización, como el propósito de establecer reglas claras para el funcionamiento de la tarea y de requerir niveles de capacitación acreditados institucionalmente.

7) Cualquier proceso de profesionalización, implica debatir y resolver, entre otros, estos extremos:

a) Aceptar la necesidad de superar la calidad de idóneo.

b) Si se trata de pensar una capacitación específica; saber hacer; desarrollar destrezas y habilidades para la misión. No una capacitación general, de alcance teórico- académico. No pensar sólo en una titulación formal, sino en una formación con alcance técnico concreto. Sostenida sobre una base de conocimiento disciplinar específico.

c) Definir si se tratará de “otra” profesión; o si resultará un saber complementario de otras. Con ello, acordar qué profesiones (si se define esto como posible) pueden prescindir de la profesionalización específica. Si no es así, se debe justificar y argumentar las razones epistémicas de esa autonomía

d) Asumir que al tratarse de un “oficio” preexistente, cualquier proceso que defina la necesidad de su profesionalización confrontará la formación teórico-práctica con la experiencia construida en el ejercicio real. Creo que cualquier definición debe capitalizara esto, y no sacrificar uno en desmedro de lo otro.

e) Definir si la profesionalización implicará una legitimación formal para ejercer.

f) Entender que un proceso de profesionalización derivará en consecuencias formales y materiales diversas; a saber:

Control estatal (sea en la planificación curricular de la formación; en la aprobación de las instituciones que pueden titular).

Eventual colegiación: con efectos económicos, gremiales y disciplinares.

Probable recaudo de capacitación permanente, como instancia de reválida de la legitimación profesional obtenida.

Necesidad de distinguir entre administraciones humanas o jurídicas; individuales o colegiadas; de propietarios o terceros.

Conveniencia de distinguir exigencias asimétricas de profesionalización de acuerdo a las dimensiones del edificio y/o cantidad de unidades.

8) Se logró unánime consenso en solicitar a las autoridades la inclusión en la enseñanza de contenidos sobre la necesaria educación para convivir en propiedad horizontal; establecer la obligatoriedad de la formación académica previa y específica mediante una carrera de nivel universitario para los administradores de propiedad horizontal y su posterior colegiación pública.

9) Es de vital importancia, el elemento educativo, en material de propiedad horizontal, por su objeto complejo unidad funcional donde coexisten partes privativas y comunes que forman un todo inseparable, la idea de conjunto que establece el art. 2044 del CCyC, al definir consorcio, solo se visualiza en materia arquitectónica, no de personas, dado que no contemplan de manera acabada el conjunto de personas, muchas veces conformando una persona jurídica no voluntaria.

Atento a la particularidad del objeto y del conjunto de personas debe interpretarse de manera distinta (más flexible) la normal tolerancia contenida en el art. 1973 del CCyC, con su correlato en el art. 2047 inc. b del CCyC, de acuerdo a las normas de convivencia entre vecinos.

10) Para lograr ventajas competitivas en los próximos años las empresas deberán contar con directivos que ejerzan un sólido liderazgo basado en una mayor formación profesional, con el objetivo que las ventajas se transformen en una realidad de carácter duradero.

La ausencia del liderazgo profesional, o la continuidad del liderazgo de tipo autoritario y paternalista, conductas de mucha práctica en las empresas argentinas, hará que fracasen los intentos por lograr ventajas competitivas a través de la puesta en práctica de los programas de gestión de la impecabilidad. Como resultado de ello lo único que podremos observar es el aumento de costos, desmotivación del equipo humano, pérdida de los clientes, reducción de las prestaciones, de las utilidades, todo lo cual provoca una situación muy difícil de sostener.